Asansör giderleri kat malikleri arasında nasıl paylaşılır?

Apartman yönetimlerinde asansör kadar tartışma çıkaran ikinci bir gider kalemi yoktur. Tartışmanın büyük kısmı da hukuki bir belirsizlikten değil, farklı kalemlerin birbirine karıştırılmasından doğar.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel bir hüküm varsa o hüküm önceliklidir; somut uyuşmazlıkta hukukçuya danışın.

Önce kalemleri ayırın

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine kat maliklerinin — aralarında başka türlü anlaşma yoksa — arsa payı oranında katılmasını öngörür. Asansör bu kapsamdadır.

En sık çıkan üç tartışma

1. "Zemin katta oturuyorum, asansörü kullanmıyorum"

Bu itiraz hukuken karşılık bulmaz. Kanun açıktır: bir kat maliki, ortak yerlerden yararlanmaktan vazgeçtiğini ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kat sakini asansöre hiç binmese bile ortak gidere katılır.

Tek istisna: yönetim planında açıkça farklı bir düzenleme bulunması. Bazı binaların yönetim planı zemin kat için özel bir oran veya muafiyet öngörür. Tartışma çıktığında bakılacak ilk belge budur — kanun değil, yönetim planı.

2. "Kiracı mı öder, mal sahibi mi?"

Genel ayrım şudur:

• Kiracı: düzenli işletme giderleri — aylık bakım, elektrik, periyodik kontrol.
• Mal sahibi: büyük onarım ve yenileme — revizyon, motor değişimi, komple asansör yenileme.

Mantık şu: kiracı kullandığı hizmetin bedelini öder, mal sahibi taşınmazın değerini koruyan yatırımı üstlenir. Kira sözleşmesinde farklı bir düzenleme varsa sözleşme geçerlidir. Sözleşmede yazmıyorsa, kiracı girerken bu ayrımı netleştirmek sonraki tartışmayı baştan bitirir.

3. "Arsa payım büyük, neden daha çok ödüyorum?"

Arsa payı, dairenin binadaki payını gösterir ve ortak giderlerin kanuni dağıtım ölçüsüdür. Büyük daire, ortak yerlerden de büyük pay sahibidir. Eşit paylaşım isteniyorsa bu ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı bir kararla veya yönetim planı değişikliğiyle mümkün olur.

Yönetim planı her şeyin önünde

Kanun, "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diyerek yönetim planına ve kat malikleri kararlarına alan bırakır. Bu yüzden:

• Yönetim planınızın güncel bir kopyasını edinin ve yönetimde bulundurun.
• Asansörle ilgili özel bir hüküm var mı, kontrol edin.
• Yeni bir paylaşım kuralı benimseyecekseniz bunu usulüne uygun kararla ve karar defterine işleyerek yapın.

Tartışmayı önleyen dört pratik

1. Aidat dökümünü kalem kalem gösterin. "Asansör: bakım X, elektrik Y, kontrol Z" şeklinde ayrı satır, itirazların çoğunu daha doğmadan bitirir.
2. Yıllık bütçeyi yılbaşında onaylatın. Sürpriz tahsilat en çok tepki çeken şeydir.
3. Büyük onarım için yedek akçe biriktirin. Revizyon gündeme geldiğinde tek seferde büyük tutar istemek zorunda kalmazsınız.
4. Bakım raporlarını paylaşın. Sakinler paranın neye gittiğini gördüğünde ödeme direnci belirgin şekilde azalır.

Ödemeyen kat maliki

Gider payını ödemeyen kat malikinden, yönetim gecikme tazminatı talep edebilir ve alacağın tahsili için yasal yollara başvurabilir. Ancak pratikte, tahsilat sorunlarının önemli bir kısmı iletişim eksikliğinden doğar: gider dökümünü ve karar sürecini şeffaf yürüten yönetimlerde bu sorun belirgin biçimde azalır.

Bütçe planlamanız için asansörünüzün yıllık gerçekçi maliyetini (bakım + kontrol + beklenen parça) çıkarmamızı isteyebilirsiniz. Bakım ücretlerini belirleyen etkenlere de bakabilirsiniz.