Apartmana sonradan asansör yaptırmak: karar ve çoğunluk

Asansörsüz bir apartmanda bu konu her yıl gündeme gelir ve genellikle aynı yerde tıkanır: kim onay verecek, karşı çıkanlar ne olacak, parayı kim ödeyecek? Aşağıda süreci hukuki çerçevesiyle birlikte, ama abartısız biçimde özetliyoruz.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir uyuşmazlıkta yönetim planınızla birlikte bir hukukçuya danışmanız gerekir.

Asansör hangi kategoriye giriyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerde yapılacak işleri ikiye ayırır:

• Faydalı yenilik ve ilaveler: Ortak yerleri daha kullanışlı hâle getiren işler. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.
• Çok masraflı ve lüks yenilikler: Zorunlu olmayan, konfora yönelik işler. Kabul etmeyen kat maliki masrafa katılmaya zorlanamaz.

Yargı kararlarında asansör, özellikle kat sayısı fazla binalarda genellikle faydalı yenilik olarak değerlendirilir. Yani kural olarak sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Ancak bunun binanın somut durumuna (kat sayısı, sakinlerin durumu, maliyetin bina değerine oranı) göre değerlendirildiğini unutmayın.

"Sayı ve arsa payı çoğunluğu" ne demek?

İki şartın birlikte sağlanması gerekir:

• Sayı çoğunluğu: Kat maliklerinin yarıdan fazlası.
• Arsa payı çoğunluğu: Toplam arsa payının yarıdan fazlasına sahip olanlar.

Örnek: 10 daireli bir binada 6 malik onay verdi ama bunların toplam arsa payı %45 ise karar geçerli değildir. Büyük daireleri olan maliklerin ikna edilmesi bu yüzden ayrıca önemlidir.

Engelli erişimi durumu değiştirir mi?

Evet, ve bu önemli bir noktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu, engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde yapılacak proje tadilatının, kat maliklerinin rızası aranmaksızın yapılabilmesine imkân tanır. Binada engelli bir sakin varsa süreç bu çerçevede değerlendirilir ve çoğunluk engeli farklı bir boyut kazanır.

Bu durumda sağlık raporu ve ilgili merciye başvuru gerekir. Yine de uygulamada teknik uygunluk (kuyu için yer bulunması, statik) ayrıca aranır.

Karşı çıkanlar ne olur?

Usulüne uygun alınmış bir çoğunluk kararı, karşı oy verenler dahil tüm kat maliklerini bağlar. Karara katılmayan malik de gidere katılır. Kararın iptali için kat malikleri kuruluna veya mahkemeye başvuru yolu açıktır; bu yüzden karar sürecinin usule uygun yürütülmesi kritiktir.

Usule uygun karar için

1. Gündemi önceden bildirin. Toplantı çağrısında "asansör yaptırılması" maddesi açıkça yer almalı.
2. Somut teklifle gidin. "Asansör yapalım mı?" değil; hangi sistem, hangi maliyet, hangi ödeme planı. Belirsiz teklif oy kaybettirir.
3. En az iki firmadan yazılı teklif sunun.
4. Arsa paylarını hesaplayın. Toplantı öncesi tabloyu hazır edin; kimin ne kadar payı olduğu bilinsin.
5. Karar defterine usulüne uygun işleyin ve imzaları eksiksiz alın.

Maliyet nasıl paylaşılır?

Yapım maliyeti, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında paylaşılır. Pratikte binaların çoğu peşin ödeme yerine taksitli bir plan kurar. Zemin kat maliklerinin itirazı bu aşamada sık çıkar; gider paylaşımı yazımızda bu konuyu ayrıca ele aldık.

Teknik uygunluk — karardan önce bakılmalı

Çoğunluk sağlansa bile bina fiziken uygun değilse iş yürümez. Karar toplantısından önce şunları netleştirin:

• Merdiven boşluğu yeterli mi, yoksa bina dışına kule mi gerekiyor?
• Taşıyıcı sistem müdahaleye uygun mu? (Statik değerlendirme)
• Kuyu dibi kazılabiliyor mu?
• Gerekli izinler alınabilir mi?

Bu dört sorunun cevabını taşımayan bir toplantı, çoğunlukla ikinci bir toplantı gerektirir.

Süreç ne kadar sürer?

Gerçekçi bir çerçeve: karar ve izin süreci 1–3 ay, imalat ve tedarik 6–10 hafta, montaj 3–5 hafta. Toplamda çoğu binada 4–7 ay arasında tamamlanır.

Binanızın asansöre uygun olup olmadığını ücretsiz keşifle tespit ediyor, toplantıya götürebileceğiniz yazılı bir teknik değerlendirme ve maliyet tablosu hazırlıyoruz.